郑州区域性豪宅首位度分析

  世界第二高峰乔戈里峰8611米的高度只比第一高峰珠穆朗玛峰8848米低了2%，但攀登人数，商业经济价值，知名度却能相差千百倍，这就是第一的价值，追求更高、更好，是人类进步的动力。

  楼八是说房地产的，今天聊一聊区域顶级品质楼盘价值。假设一个地产概念：如果一个区域均价是10000元/㎡，区域内最好的楼盘价格是18000元/㎡，那么我们说这个盘的首位度是180%。

  常西湖刚需刚改，同质化普遍，无顶级盘，今天只说说老三环、北龙湖、白沙和滨河。

  雅颂居是老三环城区顶级楼盘，在均价17000元左右的老三环内，项目实现了32000元的价格热销，首位度188%。

  这个首位度不算太高，就地块本身而言就有8成溢价能力，何况还有嘉里精装加权，但项目也有三个硬伤：1、只有3栋楼，社区规模小。2、三栋楼前后排布，且南高北低，15层以下住户采光受影响。3、容积率偏高。

  所以其188%的首位度也算合理，未来随着老三环优质土地的进一步减少，其首位度依旧有增加的空间。

  北龙湖顶级楼盘的头衔为融创壹号院、金茂府和永威上和院共有，各有优势，从成交单价上讲，永威上和院更胜一筹。

  上和院的毛坯标准层售价目前在57000元左右，如果加权精装，差不多单价65000元以上，在35000元精装的区域均价下，上和院首位度185%左右。

  185%的首位度不算太高，但事实上，仍有上升的空间，销售时我们看的是品牌，是展示，是产品，而交房后，看的就是物业服务了，而物业，永威明显是强项。

  据观象一个置业顾问爆料：上个月，在恒大云玺开盘即售罄的当晚，瀚海观象的营销总深夜埋头痛哭了整整一个晚上……是啊，这是不屈的眼泪，也是不服气的眼泪，同样的售价，观象的产品不知道可以秒杀云玺多少次。

  区域均价15000元，观象22000元，首位度46%。象湖的首位度很低，根本原因有两个：第一就是白沙的定位和规划过去一段时间的落位速度问题。第二，项目距离核心景观区象湖的距离偏远，且小区域城市形象较差，安置房过多。

  一直认为观象早期3万定价是科学且合理的，未来一旦白沙定位明确，规划加速，区域形象改善，象山建成（观象临象山），不排除观象的首位度会大幅度提升。

  滨河的高层均价在18000元，洋房毛坯均价在22000元，而作为区域最顶级的洋房产品，海棠公馆的售价只有26000元左右，溢价率14%。（备注：美庐湾实际成交价在扣精装后价格约20000-23000元，低于海棠洋房）

  这里我们得知，如果雅颂居和上和院的首位度正常，那么观象的首位度偏低，而海棠则低到了令人震惊的地步，原因有二点。

  1，非主流。主城区洋房产品基本绝迹，在售基本都是高层产品，而雅颂居同样为高层产品；北龙湖主流是洋房产品，上和院也是洋房产品；象湖主流是高层，观象同样是高层。在滨河，高层是主流产品，洋房产品很稀缺，海棠洋房为稀缺产品，和其对标的产品很少，这也是海棠洋房价格自成体系的原因。

  2，调性低。区域内美庐湾总价在450-600万，而毛坯的海棠总价段同样在450-600万，如果考虑到美庐精装，海棠毛坯的因素，海棠的洋房产品稳居滨河的第一阶梯，即顶级产品。但和美庐湾大规模的“亚洲十大建筑规划设计豪宅”的宣传相比，海棠的宣传极其低调，钱都花在了景观和会所打造上，属于典型的做得多，唱得少。

  项目产品本身就十分小众，再加上精力过多的用在产品的打造上，这也使得亚新的洋房产品在市场上的声音不足，对高端人群的辐射度有限，宣传不够。

  海棠公馆客户存在一个鸡头的逻辑问题：450万-600万总价段是北龙湖入门级产品，却是其他区域顶级产品。手握500万，我们到底是选北龙湖的入门级产品还是其他区域的顶级产品，这是80%优质中产阶级的一个问题。

  其实这样的一个问题的核心是：未来客户的地缘属性。过去，郑州从一个县城急剧扩大四五百平方公里的城市，这样的一个过程中，大量的外来人口是没有地缘概念的，他们在哪里买房都是一样。而未来，城市架构一旦定型，人口数量一旦稳定，组团地缘属性就会慢慢的强。简单的说：在常西湖住了十几年的人，再换房子大多数是不会去白沙的，同样，在滨河住了十几年的客户再换房子大多数也一定不会去北龙湖的。

  我们还拿滨河的海棠举例，我们先看一下滨河的房屋的结构，我们根据滨河所有已开发楼盘的产品情况，做个粗略的统计，统计如下：

  89㎡小三房占比35%；90-110㎡三房占比10%；110㎡-125㎡三房占比25%；125㎡-135㎡三房或四房占比15%；140㎡四房占比5%；150㎡-180㎡高层或洋房占比5%；180㎡以上普通洋房和高层占比4%；180㎡以上高端洋房和高层占比1%。

  目前，郑州组团格局基本形成，未来是组团的人口填充阶段，再往后，各组团就将形成“地缘性改善”：区域内89㎡的客户改善会在本区域购置120㎡的，120㎡的改善会购置本区域160㎡的……

  目前，从组团位置，组团交通，组团环境，组团规划，组团前景等各方面维度讲，滨河都是郑州明天的生活样板，未来的郑州东南，外组团人群流入滨河量大，滨河人不会流入外组团量小。滨河自有的改善体系中，20万人最终改善目标选择的就是区域最高端的2000套稀缺房子，达到100:1的供需比。

  优质区域的鸡头产品未来的升值潜力是大于顶级区域入门级产品的。其实，嘉里雅颂居、恒大云玺、美庐湾、海棠公馆的热销，正在对这个结论进行验证。

  对于顶级豪宅，它的核心价值主要有4点支撑：区域价值，外立面，户型和配套。

  对于海棠的区域价值，我们不必详述，有人说还有项目在区域的位置，这个开发商已经替我们考虑过了，一个区域的豪宅一定是这个区域最好的位置，否则，开发商不会拿钱开玩笑。

  海棠的洋房是通体太空铝板，作为太空铝板外墙，也有优缺点。优点是美观豪华，质轻、隔音、防火、耐候、高强度、保温、隔热、防渗透性能强、耐腐蚀和抗老化性能好，不易玷污，便于清洁保养。缺点只有一个：造价高。

  当豪宅产品交房后，产品的外立面对于产品的保值性会跟着时间的推移持续增强。

  再来看海棠洋房的户型，海棠洋房是二梯二户，一共2个户型：180㎡和200㎡。

  海棠180㎡的户型除了具备160㎡+的南北通透、南北双阳台、南向4开间、豪华主卧套等常规优点外，就应该改造为市面少见的“3+1”户型，即：3个套房+1个客餐书一体的大空间。

  从上图能够准确的看出，如果把公卫改为北卧房内卫生间，即形成了三个套房：红色主卧套+绿色老人套房+粉色儿童套房，同时，餐厅旁的卧室墙可以拆除，最终形成南阳台+客厅+书房（卧室改）+餐厅+厨房+北阳台的超大活动空间。

  而在200㎡的户型中，海棠将这种优势继续扩大。除了南北通透、南北双阳台、南向4开间、豪华主卧套常规优势，同时有180㎡的3套房+1大组合空间，同时它实现了5房功能，以及南+北+侧三阳台设计，功能强大到令人发指的地步。

  从茉莉到海棠，功能强大的会所就是公馆系的标配，对于公馆系来说，会所不是摆设，不是花架子，而是实实在在的项目配套。

  看完海棠，我们得知亚新近几年走在行业前面的不止是成品房，还有户型，还有会所，还有产品，这恰恰是未来房地产的发展方向。

  最后总结一下：关于首位度，区域的顶级楼盘的合理首位度应该是多少？现在看似200%比例合理，但从发达国家的情况去看，200%只是起点。关于鸡头凤尾，地缘性和供需走势决定了鸡头的价值。关于海棠公馆的洋房，这的确是郑州最好的投资产品之一，且处于最佳时期。返回搜狐，查看更加多