实探银河凹地：200万不到住市中心两房刚需们有救了？

  跟着银河公园、金融城的报价突破10万、8万+，在中心板块迈入新的高位之下，商场关于外溢扩展区的置业需求也在跃跃欲试。

  据悉，该小区的房价在棠下乃至整个银河都根本上处于长时间垫底的方位，乃至有着“贫民区”之称，不过对自住型刚需极为友爱，也是棠下二手商场中成交最活泼的楼盘。

  棠德花园占位棠德北路和南路之间，西接珠江新城，东邻车陂东圃，南望金融城，间隔银河公园也就一个地铁站的间隔，地段上可谓是得天独厚。

  淘房君走出21号线的棠东地铁口，沿着导航一路闲逛，周边菜商场、临街食肆和医院等各种日子店面包罗万象，日子配套虽谈不上高档但也够完全，烟火气十足。

  摊开地图，作为泛金融城板块的棠下，二手住所并不算多，根本上是以棠东地铁站为边界呈西北——东南散布，且楼龄方面并无太大差异。

  其间，东南边的骏景花园、富力天朗明居都在5万均价以上，就连商办项目合生骏景广场也能去到3.4万，邻近报价根本没有低于这个。

  而西北边则略为惨白，尤以棠德花苑为代表，其均价要比周边低3000/平以上，折算份额至少10%以上。

  总的而言，棠德花苑体量很大，前身是广州经济适用房小区，共分二期，总户数9000多户。

  一期包括步梯房（总高9层）+电梯房（总高29层），二期是新社区为电梯房，共6栋，但以公租房为主。

  也便是说，该小区归于商品房+公租房的存在，无可避免呈现寓居集体稠浊的状况。

  从楼栋外立面看，电梯房外观尚可，楼梯房仍保留着马赛克装潢，视觉上略显老气。

  不过，据中介泄漏，现在小区成交较多的反而是步梯房，以面积56-89平小两房为主，放盘价在160-260万左右，均价在2.7-3.3万左右，详细以楼层、朝向为准。

  相比之下，C区的电梯房由于遭到北靠广园快速和铁轨通过、西靠科韵路的影响，在商场上流通性不高。

  由于体量大，棠德花园里面的配套适当完全，校园、底商、园林一应具有，乃至连派出所都有，寓居人气也很旺，社区内时不时能碰到老人和小孩闲庭信步。

  不过，小区缺少优质的教育资源，学位对应棠德南小学和泰安小学，对口中学是泰安中学，在银河排不上多少名号。

  据中介叙述，大都业主挑选这儿作为过渡需求，自住一段时间后再置换去邻近的阳光假期园、天健上城等改进型小区。

  也有不少科韵路、银河的上班族租住棠德花苑，这儿一套60平两室租金能去到3000左右。

  完毕看房的时分，咱们从南大门也便是最大的正门脱离，邻近是商业一条街，轿车喇叭声、鸣笛声不绝于耳，再后边则是棠下一大片的城中村。

  周围的相貌像城乡结合部，虽然多年前整个区域已有旧改方案，但详细发展好像没有什么太大改动。

  3）作为经适房里的典型老破小，不少户型采光欠佳，过道规划较为细长，客厅侧出阳台和房间出阳台较多，布局归于见缝插针型；

  4）负面新闻较多，疫情时邻近仍是重灾区，同小区确诊了好几例；乃至从前还发生过坠楼等命案。

  虽然小区有不少问题，但最让人耐不住的便是它的价格廉价，200万的价位能住进市区小两房，周边配套完全，日子便利，确实是很可贵的了。

  据链家材料显现，棠德花苑位列广州成交榜前三，近90天成交35套，并且近期的成交价根本上低于挂牌价7-20万左右，议价空间大。

  2017年该小区均价在3.2万左右，2019年21号线万，而现在最新的均价回落到3.1万/㎡，远低于棠下板块近4万的均价。

  个人认为未来小区今后的涨幅也不会很大。由于承受的人大概率仅仅垂青它的廉价，作为棠下名列前茅的刚需盘，关于年青的置业集体而言比较友爱。

  并且盘子太大价格也难涨，注定了这儿的天花板并不高，长时间仍是依靠整个商场行情来缓慢推动，棠下的拆迁遥遥无期，不太合适出资。

  至于自住过渡方面，由于周边交通和日子配套适当完全，有棠汇广场、棠德南广场、BRT和地铁等，在银河软件园或金融城上班的刚需集体能够考虑。

  另据风闻，金融城限高根本免除，跟着金融城和鱼珠CBD的起势，凭仗地段优势，棠下仍是会承当一批自住辐射，而棠德花苑作为其间盘源最多的刚需大盘，上车门槛很友爱。

  如若选购，主张能够多看看有加装电梯方案的步梯两房，由于公摊少，兼有灵敏的改造性，两房可改三房，详细引荐A区和H区北向中心花园、直出阳台的户型，处于小区中心地段，远离四周干道的影响，也是比较多成交的房源。

  其次能够挑选C区和D区的南向户型，尽量不要选北向电梯房，由于接近广园快速和铁路轨迹，嘈杂声和视界会影响溢价才能，未来欠好出手。