北塘纯洋房低密轨交住区——碧桂园天樾 楼盘测评

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  碧桂园天樾项目位于滨海新区中关村科技园北塘板块，由碧桂园开发，打造轨道旁的低密住区。

  天津“十四五”重大举措，推动城市发展由单中心向多中心转变，“滨城”这一概念应运而生。滨海新区位于天津市区以东，临渤海而据，目前以发展成为以开发区为核心，多点发展的格局。而作为“滨城”的发展模式已经明确，城市综合配套能力明显地增强，将落位更多的轨道交通、优质学校、成熟商业，吸引更加多的人才。

  天津滨海-中关村科技园作为京津冀产业转移重点承接平台之一，于2016年11月22日揭牌，重点承接科学技术创新和研发转化等产业，主动承接北京非首都功能转移。园区四至范围是北至永定新河，南至京津高速延长线，西至塘汉快速路，东至渤海湾，区域总占地10.3平方公里。目前，已建成45万平方米北塘古镇，65万平方米办公楼宇。

  天津滨海-中关村科技园积极打造有利于科学技术研发和科技成果转化的“类中关村生态体系”，目前园区累计注册企业超过2100家，已进驻科芯、致导科技、百川生物、威努特等一批创新项目，努力打造创新创业生态系统。

  2020年1月16日，滨海新区印发《关于加快滨海-中关村科技园高水平发展的若干措施》。2020年3月2日，天津市支持重点服务京津冀协同发展的政策措施（试行）》再推六项新政。更好的为吸引产业进驻、人才落户服务。

  北塘是滨海新区一片没有工业项目的区域，整体定位为规划国际会议、特色小镇、企业总部及特色旅游、综合配套、生态居住区五大功能。从产业体系上以互联网、智能化以及生态旅游为主。从环境上看，周边被森林公园及大面积的水域包围，南侧与塘沽传统居住区以及开发区相接。

  北塘板块集中连片的红砖办公独栋是片区的独特抢眼的标志。以滨海中关村为中轴，向东西两翼扩展，已逐渐形成环境低密、生态宜居的居住片区。

  碧桂园天樾项目总占地面积7.08万㎡，总建筑面积11.86万㎡，地上建筑面积8.50万㎡，地下建筑面积3.3万㎡，容积率1.2，并规划建筑面积约4800平米的15班幼儿园。

  整个社区由7-8层的洋房组成，总共751户，绿地率约30%，建筑间距约35米左右，满足日照要求。规划地下车位863个，车位配比1:1.18。社区采用封闭管理，人脸识别系统出入。

  北塘区域内整体是以小路网分割街区式建筑组团，建筑风格统一为耐久性极佳的红砖立面，配合低密生态区域环境，整体舒适度极高。碧桂园天樾采用以“北塘红”为主题元素的新中式建筑风格，整个园区规划布置讲究组团布置，三五成团，通过园区内部主干道将各个组团串联形成这个完整社区；自西向东呈扇形布置，利于整个园区的日照采光以及自然通风，增加了对外、对内的视野性，且最大化的通风、采光。

  户型整体方正，全明设计，为二期地块主力户型之一。整体南向三开间朝阳，两间南向卧室带飘窗设计，空间方正。北向卧室安静，可灵活布局，满足多功能需求。客厅外接阔景阳台，阳台预留上下水，兼具家政功能布局。

  餐厅、厨房、客厅一体化相连设计，整体南北通透，采光及动线设计合理，居家休闲自由切换。厨房为U型设计，便于操作动线流畅。该户型一个卫生间，三段式设计干湿分离，满足多种功能使用。

  项目东侧约400米即是北塘站，该站是规划Z2线线线从北塘站始发，往西途经滨海西站和滨海机场等主要交通场站，到达天津市区，贯穿天津市东北部各区。

  项目北侧泉州道上有公交北塘文体中心站，519路专线力高专线路途经此站，可便捷通达开发区、于家堡、中新生态城、航母公园等地，可直达轻轨东海路站、高铁滨海站等交通枢纽。

  项目周边拥有便捷的“三横三纵”的交通网络遍布整个片区，连接京，津，唐与华北沿海各大城市。横向有京津高速，京津塘高速，津滨高速，快速通达北京，天津滨海国际机场以及天津市区等各个片区。纵向洞庭路，黄海路，南海路三条主干道可畅通无阻通向滨海新区开发区核心区域。

  教育：项目一二期地块内自建一所幼儿园，规划为15个班，规划建筑面积约4800平米。（下图为幼儿园效果图）

  项目向北约4公里可达天津市昆明路小学滨海学校，学校总建筑面积12754.26平方米，建筑层数地上四层，局部地下一层。包含教学、活动、办公用房及食堂、风雨操场等设施。

  滨海昆小旁为蓝天北塘幼儿园，总建筑面积4878平方米，共三层建筑，包含教室及活动室、音体室等教学用房；办公室、厨房等生活用房以及其他配套设备用房等组成。

  距项目约4公里，有规划建设的北塘国际学校。此前签约落地为北京凯文学校，该校是一所由清华大学附属学校负责教育教学管理的私立双语学校，提供1-12年级国际化的教育。

  项目南侧约2公里为天津科技大学滨海校区，包含西院、东院及大学城体育馆等配套。

  项目南侧步行约800米（规划道路开通后）有天津滨海新区中医医院及天津中医药大学第四附属医院，该院以现滨海新区塘沽中医医院为基础，以天津中医药大学附属医院为标准，建设“以中医为主、中西医结合为特色”，集医疗、预防、教学、科研、养生、保健、康复为一体的国内领先水平的现代化三级甲等综合性中医医院，总建筑面积15.2万平方米，规划床位数1000张，年门诊接待量100万人次。

  项目向东约1公里为永定新河，向北约1.3公里可达北塘古镇以及与中新生态城相隔的永定新河、蓟运河交汇的生态景观，沿河有永定河大堤。

  项目向西约6公里可达塘沽森林公园，开发建设总面积现已达4.6平方公里。

  其他配套：项目北侧一路之隔为北塘文体中心，目前已经投入到正常的使用中，内部含有游泳馆，体育场，羽毛球等文体设施。

  项目地块东侧，靠近规划地铁站附近空地规划为商业用地，天樾项目规划建设配套商业中心，预计引进大型商超。此外，项目一期及二期中间规划有沿街商业配套，满足业主日常生活消费所需。

  6、价格分析：均价约1.25W/平 友好首次置业碧桂园·天樾项目目前主推二期地块，洋房7-8层到顶，户型建面约81㎡两室、96㎡三室、122㎡三室、137㎡四室，整体均价约12500元/平米。

  价格潜力：随着过去十年左右的开发建设，北塘片区的整体低密居住环境已经很成熟，且板块大配套正在慢慢地落实兑现。轨道交通的规划和建设的推进，医院的落成对板块整体是有很大加成的，然而目前板块内品牌商业较少，不过由于整体偏向生态宜居，商业以满足日常生活为主。

  碧桂园天樾项目靠近规划中的双地铁换乘站北塘站，未来将成为该板块交通便利轨交盘。项目产品设计符合整体北塘板块的低密的特性，而户型面积段从建面约81到137平米的两室到四室，能够完全满足刚需首套置业，也为改善置业提供可选项。

  目前板块内在售的新盘仅有龙湖九里晴川为对标改善客群项目，位于碧桂园天樾北侧的建投·棠语海项目暂未开盘。而中铁集团在2021年天津第二轮集中供地中拿下的北塘片区四宗地块，也暂未有进一步消息。

  板块整体生态低密，三河交汇，城市级公园环绕。有建筑限高要求，零工业规划居住舒适度高。

  项目由跻身世界500强、中国地产三强的千亿房企碧桂园开发打造，集粹东方美学精髓呈现新国风家宅。

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