按照克尔瑞统计，2023年天津出让含住宅土地一共81宗，总建筑面积689万㎡，有6块溢价出让，4块摇号，摇号的四块中2块在大港，1块在中北镇，还有1块是东孙台。住宅土地出让金562亿，相比2022年49宗400万建筑面积的成交规模，土地市场明显有起色。对稳财政、稳市场信心，都是个不错的结果。
81宗用地中上半年出让的20宗已全部入市，剩下的60多宗成了明年的主力供应纯新盘。
很多客户问我2024能不能出手？在年前的文章里已经回答：2024市场会比2023年稳定，刚改、改善客户心态趋稳，会选择出手。但刚需市场集中的环城远郊依然处于调整阶段，二手房也在分流能够继续观望。
今天重点回答：2024年哪里值得买。除2023新出让地块外，2022年还有10个项目没有入市，算下来全市待售的新盘约70个。目前房天下统计在售楼盘428个，打算2024年买房的客户得密集恐惧症了。
格调系列放在最前面，核心原因是美古花园，这个盘说热度第二没人敢认第一。不用论价格，也不用论产品、精装，地段与学区注定了大热。产品外立面很原创，底部古典上部现代的糅合，人视角上古典的很彻底，很多细节装饰。高区是铝板玻璃落地窗。样板间展示的装标中玻璃移门、厨房移门细节能够正常的看到用料在线。风格各有所爱罢了。
泰达系在市区还有四个项目，不过2024年能入市的有3——格调天拖项目、南开西营门项目、一号桥第一机床厂项目。金耀广场旧改项目因为要求现房销售，虽然很香但是得吊几年胃口。
天拖城市更新项目已经公示了规划，从规划来看基本上在主流的90-143㎡区间内，目前造势热烈。4栋高层+1栋小高。共计5栋楼、436套，天拖板块很尴尬，一直在4万的敏感线徘徊，按照格调一贯的定价策略，这次应该稳过四万了。
南开西营门项目是重点，但眼下南开是个竞争红海，该地块位置不错，但市场不支撑做豪宅，仅仅是个刚改与改善项目，从规划公示看面积最大在170左右，局部120多平米，价格个人预计会低于中海但是高于云麓，补充云麓售罄后腾出来的市场空间。
第一机床厂地块容积率极低只有1.3，且周边有九年一贯制学校，更新后是产业园，理论上来说做高端，但河东三不管地界，能不能突破地缘的认知抗性是个挑战。另外这个地块未必就挂格调系，虽然同是泰达集团公司，但属不同体系，南门外大街同理。
前几天接到了中北镇政府对面的西青城投格调松萝花园的电线，定位中北镇改善，但中北镇改善被水西吃了很多轮，所以也很尴尬，做了128、143两种户型，配上2.6的价格。诸位中北镇的朋友怎么看？
格调松蕉花园对城市刚需外溢以及没多少钱的外溢改善来说可能会略友好一点，紧靠曹庄地铁站、对面是永旺。目前价格与户型还没定，但参考松萝，户型会略小一档，价格也会略低点，否则2.6的价格可以在红桥买了，没必要远出中北镇不是。在回归主城的大背景下，面对城市外溢客群的项目多少都有些被四面夹击的意思。
泰达时尚广场城市更新后的项目浅羽花园是个人最期待的，地段在滨海绝对有超越于家堡的能量。更关键是景观浓浓的格调味。开放的示范区复刻日式园林中顶级规模的回游式庭院，外边是市政湖景，远期规划沿湖的洋房与别墅。首期户型面积段90-140平，是腰部改善客户最集中的区间。南侧的中小学地块引入九年一贯制，对滨海来说很有冲击力。
河西今年出让了5宗地块，包括蘭园一二期地块、体北金茂府地块以及新梅江中海项目、城投与联发联合拿下的陈塘庄项目。其他项目都已经入市不再多说。联发城投地块在2024年入市，位置相对小海地好太多了，公示的产品6栋16-18层小高，中央9栋是6-10层一梯两户。产品很有亮点，包括转角飘窗、小院、前后采光窗的地下室等等，估计上半年就会有具体动作。
南开今年是混战型市场，高端已经卷不动了，中海抢了一波中高端的市场，天拖、格调的城市更新项目卷中端市场，鹏飞在抄底底部市场。在中端市场还有个项目就是金融街迎水道的南开融府，承债式收购迎水道地块，89-140平米，高层+洋房，昨天已经详细讨论了，也是今年南开动作最快的项目。
今年河北、红桥没什么土地出让，河北只有中车津浦智汇港新盘供应，产品抄底线多平米的高层配地铁，适合河北地缘刚需刚改。我钟爱这一个位置，但实在不喜欢周围一堆围着的铁路线。
泰达城投的光荣道地块公示规划多时，25层的高层，目测面积跟中车类似。红桥与河北，价格竞争还得继续。个人看法，跑到外围买大房子的刚需、刚改其实也可优先考虑红桥河北，毕竟它是市区。再差，引入山姆之类完善配套、提升品质的事情还是排在前面的。
相对河北红桥，河东找到了自己的楼市定位：以区域换面积，以区域换价格。同等产品单价要比河西南开低1.5-2万，总房款低一二百万。所以河东流量很可观，但是龙湖与上实都尝试过突破四万的价格阻力线，证明河东并不支撑。
2024年个人最关注城投万辛庄地块，容积率低，洋房，如果洋房从3.3左右的价格向下浮动，高层2.8左右的价格当然也会向下。周边有大华清水湾二期、津龙湾城市更新项目，现在售的农垦是现房，中交、上实都接近现房。竞争非常激烈程度不亚于南开。
更何况有井冈山城市更新项目，位置相对有优势，能不能给上实来个降维打击是真的说不准的事情。
如果说大直沽是河东的头部，万欣城代表河东腰部，河东的尾部就是边缘区，去年河东一号桥也出让了一宗地块给华勘，尾部力量又+1.
环城最好的片区有二，一是西青华侨城西营门，大规模的调规后，估计2024年会土地集中上架，未来是西部市场热点。其二就是海河柳林。
所以环城最需要我们来关注的首个项目就是中交海河柳林地块，规划公示了东侧低容积率地块，容积率2，小高层+洋房，5栋小高；4栋洋房。面积从105起步到最大160。该组团另有一宗2.2，还有一块高达2.7的容积率地块，总的来看会高开低走，先用洋房拉调性，后用高层便宜出货。位置绝佳，但是要想卖上价还是很考验产品与操盘的。
多说一嘴：天钢柳林土地素质好于西营门，但四区分列，三不管的现状，事实上降低了这个片区的土地价值兑现。
津南看点项目三个，一是津南城投的海河教育园地块，渠道反馈已经在动工，目前保利、中铁已基本销售完毕，这一个项目会有一段时间的市场空档。但海河教育园今年的热闹会刺激开发商增加布局。
另一个项目就是金地山川印，主攻叠拼少量洋房，价格未定，但是双港成熟度不错，又有地铁加持。130多的上叠，143的下叠，新的产品形式，对河西外溢改善客户来说，竞争力还是很足的。
双林地铁站地块公布的案名叫中建理想城，优点是环内、地铁1号线，且大沽南路是截留环外片区的咽喉要地，周边七八年没有新盘供应，有地缘客户的基础又有外溢的截留。
天津市场俩大外围区域的特例——海河教育园与空港，在2023年市场表现绝佳，天保先后拿了两个地块，而28日拿下的地块位置绝佳，地铁Z2线、SM广场、空港实验、天津一中，估计是空港改善，连带九如品筑、尚未入市的意境芳华四盘在手。意境芳华很快会入市，95-125主流户型。小高89㎡ ：154-179万；110㎡ ：208-260万；125㎡ ： 257-320万 。叠拼上叠148㎡ 345-381万，下叠167㎡ ：467-496万
绿城在接收融创项目大卖后也再度拿了一宗。6-11层洋房和16层小高层，面积段89-140平米。2024年空港也就是天保与绿城的天下。
前段时间去看极期待的贻成船厂项目贻成华府，产品没有用流行的大面宽短进深户型，而是常规户型配置落地窗，92、129、130、140户型，洋房价格1.8小高价格1.6，很多客户认为略贵。但是船坞的展示区做好后应该很不错。
另外一个项目就是中铁十八局五车地块，更靠近胡家园，胡家园售价1万左右，这一个项目如何入市估计也是比较艰难的话题。塘沽近年高端购买力去了于家堡与开发区，中段去了生态城，响螺湾与塘沽湾接了中下段购买力。想要重新吸纳老塘沽人的关注点回归，还需要费点力气。
中石化在天津的员工为支持滨海新区的发展购买了位于中心商务区于家堡的定单式限价房聚龙湾一号位置绝佳，但是不对外销售。
于家堡需要我们来关注的项目就是天保地块，位置很核心，楼面价1万出头，目前板块其他项目大都尾声状态，该地块与泰达的浅羽花园是2024年滨海改善必看双盘。
滨海其他板块需要我们来关注的纯新盘甚少，大港山川·如院在设计圈很火，纯现代风格，金属铝板，灰色调，很抢眼。容积率1.1的叠拼为主，大露台、大院子，起步130平方米最大200，格调梁园是洋房，山川如院是叠拼，基本大港改善被收割完了。
比如天房樾梅江2024年将会重新入市，位置绝佳，八角窗经典户型，就等价格了。有人说不够现代、不够宽厅、不够落地窗，我想说的是：请理解下啥叫经典款。96、106做两室的确跟眼下潮流不符，但是129、134、145、150这三个大户型依然很经典。
天房海河湾还有局部产品会出来，挨着复兴门地铁站而且是小户型，所以买河西三片学区房的客户，绝对可以关注。
雅静花语城居然又放出来一批房子，60多的、89的、120的，单价2.7-2.8精装有车位，河西中心小学，是否很霸气！
贝爷称这类房子叫做回锅地，还有六合国际，领世郡，崇德园，天物郁江溪岸一系列。这类型项目市场经验看价格会很存在竞争力，即使价格与市场持平，樾梅江与崇德园位置有几个人敢说不好？这也证明一点是怎么回事选市区，盘活也是优先盘活市区项目！崇德园三期只卖了很少部分，110-170的洋房，户型现在看也不过时，核心就是拼兑现挽信心。如果是打算便宜出那另当别论。
除此外还有一些有意思的塔楼商住地块，河西南楼的津铁·金诺是住宅，直接就写了：河西一片学区统筹，格外的简单直接爽快，户型68㎡一室两厅一卫、115㎡两室，接下来只看价格。
还有一个神奇的存在叫天朗大厦3栋住宅和1栋居住型公寓，有人说户均150的改善，我就乐了，哪个改善买个全是沿街的房子而且是沿着城市核心干线？所以这个地块的主力供应一定是一批学区小户型，津铁金诺、天朗大厦、马场道57号要不要PK一下？
除了河西，南开有木有一批需要盘活的项目需要冠上学区的名义？虽然我没有整理，大概率是会的。
最后说一个非典型项目叫观承友院，原来的天津松江乡村俱乐部，位置欠佳，不要被某些人骗了，如果没记错这一个项目就是个商业产权四十年，但很有意思的是：做成了合院，销售面积77-120，实际使用的时候直接乘以2，格局跟合院类似，传统徽派风格，院子巨大，虽说抄的不是很细致精彩，但是，想法是很有意思的，同样值得一看。
拉拉杂杂写了好长，估计没有耐心的朋友都看累了。对买房人来说分析大市场只必须了解到涨跌即可，但具体项目才是关注的核心。2024年行业大势不会反转。新盘、存量、回锅盘都在卷，新盘还有空间卷产品卷创意，存量项目与回锅盘只剩下了卷价格，还有二手房虎视眈眈。在信息低劣且拥挤的今天，稳住激动不安的心会不会赢不知道，但是，至少不会输。
